En moyenne, le dépassement est de 130 €, ce qui représente environ 1 500 € par an. C’est ce qui ressort d’une étude effectuée par le site d’estimation immobilière en ligne Meilleurs Agents auprès de 5 500 agences immobilières. « Ce n’est guère étonnant. Le dispositif souffre dès son origine d’un défaut majeur : l’absence de contrôle du respect par les propriétaires de leurs obligations. En pratique, à Paris, les locataires qui doivent se livrer à un véritable marathon pour trouver un bien qui leur corresponde, vont très rarement poursuivre leur bailleur devant les tribunaux », dénonce Eddie Jacquemart, président de la Confédération nationale du logement (CNL). Malgré le fait que près de la moitié des propriétaires dépassent le prix maximum autorisé, il faut cependant noter que le dispositif d’encadrement a freiné, de façon globale, la hausse des loyers. En effet, selon l’analyse de Meilleurs Agents, on peut observer une légère baisse pendant les six premiers mois ayant suivi la réintroduction du dispositif à Paris en juillet 2019. En cohérence avec une étude publiée l’année dernière par l’Observatoire des loyers parisiens (Olap) qui notait : « L’absence d’encadrement des loyers à Paris en 2018 a généré des dépassements plus fréquents et plus marqués pour les relocations. »

L’encadrement des loyers a été réintroduit de façon optionnelle pour les 28 agglomérations en zones tendues à l’article 29 de la loi Elan de 2018. Aujourd’hui seules les agglomérations de Paris et de Lille ont réactivé le dispositif, respectivement en juillet 2019 et mars 2020. En pratique, c’est le préfet qui fixe le loyer de référence. Ce montant est établi en fonction du loyer médian constaté dans chaque zone par un observatoire local des loyers (composé en proportion égale de bailleurs, locataires et gestionnaires). Les bailleurs ne peuvent en principe facturer une location à un prix supérieur de 20 % au loyer de référence.

LES PETITS APPARTEMENTS LES PLUS TOUCHÉS

Les logements les plus petits (moins de 20 m²) sont les plus concernés par la mauvaise application de la réglementation. Près de 80 % de ces annonces sont en effet illégales et dépassent le loyer maximum autorisé (contre 48 % pour les appartements de 60 à 80 m²). Une constatation paradoxale, car c’est en priorité le prix de ces derniers, en grande partie loués par les populations les moins favorisées (étudiants, jeunes salariés, familles monoparentales, etc.), que le dispositif d’encadrement des loyers cherchait à contenir. « Pour une véritable régulation du marché, il faudrait revoir le dispositif en profondeur. L’État doit adopter une réglementation nationale qui impose le gel des loyers dans les zones où l’immobilier est tendu. Et il faut accélérer la construction de logements sociaux pour mieux réguler le marché », insiste Eddie Jacquemart. Reste que pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, « les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement ne sont pas tous mal intentionnés. Il faut aussi noter un mauvais calibrage du dispositif. Le loyer de référence par quartier ne prend en effet pas suffisamment en compte toute l’hétérogénéité du marché immobilier parisien. » Il est exact que d’une rue à l’autre, on change parfois presque totalement d’environnement. « Prenons un exemple dans le quartier Clignancourt, ajoute Thomas Lefebvre, le loyer de référence de 27,5 €/m² pour un 2 pièces d’un immeuble antérieur à 1946, est appliqué pour des biens très recherchés de la place des Abbesses comme pour ceux du boulevard Ney, avec vue sur le périphérique ! »